二手房的商业贷款年限，不同的银行其具体规定有所不同。
1、二手住房贷款期限不超过30年。
2、二手房房龄和贷款年限之和不能超过30年。
3、不能超过抵押房产剩余的土地使用权年限。
4、贷款期限与借款人年龄之和不得超过60年（65年、70年）。
影响贷款年限的因素有如下几种：
1、借款人年龄
以工商银行为例，二手房贷款要求借款人年龄与贷款期限之和不超过70年。这也就意味着，借款人年龄越小，贷款期限越长，而借款人年纪越大，贷款期限越短。一般，两个（含）以上共同借款人借款的，可按照满足贷款条件中年龄较小的确定贷款期限。
2、房龄
根据银行的相关规定，房龄较新的房产比较容易申请贷款且申请贷款年限较长。以中国银行为例，二手房贷款要求房龄加贷款年限之和长不超过30年。一般而言，由于老房子建造时间久远，银行在贷款时可控的风险相对较大，因此在贷款审批时也会比较谨慎。
3、土地使用年限
土地使用年限也影响二手房贷款年限，例如工商银行规定：二手房贷款年限不能超过抵押房产剩余的土地使用权年限。购房者需要注意的是：土地使用年限≠房龄。土地使用年限是从开发商拿地时开始算起，而房龄则是从房屋竣工验收合格到交付使用之日起计算，因此房龄通常小于土地使用年限。
由于不同银行规定不同，购房人不仅要查清购买房屋的土地使用年限，还要在贷款前咨询贷款银行，确认银行规定。
4、借款人的经济实力
对购房者来说，经济实力也同样决定着贷款年限。经济能力可以从工作收入、稳定程度、储蓄存款等几个方面来判断。一般而言对于刚需自住型的购房者，建议还款期限为15～20年。