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文资本侦探（ID:deep_insights），作者王舷歌
万科最近很热闹。
4 月 2 日王石携万科全体一次性捐出 2 亿股万科企业股给清华大学，共同建立清华大学万科公共卫生与健康学院。万科表示，此次并非企业捐款，捐出的并非万科上市公司资产，而是 1984 年万科成立以来数十万员工 36 年努力奋斗的共同成果和财富。
然而这笔可以记入中国慈善史的股权捐赠却遭遇了巨大的质疑——
4 月 22 日，广东省房地产研究会执行会长、前万科员工韩世同实名举报万科的这次捐赠事件。他表示：“我最大的诉求是，万科召开员工代表大会审议认为这属于无效捐赠，把捐赠给清华的集体股截回来。”
4 月 28 日，原万科深圳地产公司总经理车伟清等 10 名万科老员工致信清华大学校领导，要求清华大学退还被王石和万科企业股中心捐赠的 2 亿股万科股票。
除了质疑王石是否有权利把万科的集体股份送给清华，信中还直陈万科企业股存在太多不确定因素，例如：股权归属存在争议、捐赠程序存在问题、捐赠者动机目的存疑、捐赠者涉嫌私吞企业股以及未经过专业机构审计等等。若清华大学执意接受此项疑团重重的捐赠，恐怕会涉嫌接赃和共同侵权。
同样是在 4 月，万科还卷入了一块土地的围标风波。据第一财经报道，中国海外发展、万科和华润置地，因为涉嫌围标上海虹口区嘉兴路街道 HK271-01 地块（地块公告号：202002701），三家企业在上海的相关负责人被警方带走协助调查。
一波未平一波又起。对于万科来说，雷阵雨似得热点事件其实无伤大雅，真正值得关注的是其 2019 年收入及利润增速均已低于市场预期，合同销售金额与面积均为近几年最低增速。
万科近 5 年股价走势
数读万科
今年 3 月中旬，万科公布了让人有些失望的 2019 年年报。
报告显示，公司 2019 年取得营业收入 3678.9 亿元，同比增长 23.6%；归属于上市公司股东净利润 388.7 亿，同比增长仅 15.1%，公司收入及利润增速均低于市场预期。
或许是自去年 11 月份，万科董事会名誉主席王石无意间透露万科 2019 年“年报非常好”这一消息，这也给了市场及投资者对公司较高的期许；而万科实际交出的一份颇为“中规中矩”又远不及投资者预期的成绩单，也使得市场对公司前景颇为悲观。
作为国内第二大房地产开发商，万科销售收入增速为 23.6%，低于排名第一的碧桂园 28.2% 以及排名第四的融创 35.7% 的收入增速，高于排名第五的保利以及排名第三恒大的收入增长。而万科收入增速低于预期，主要是由于房地产项目竣工规模低于年初目标，拖累项目结转收入。
组成方面，万科来自房地产开发业务收入 3526.5 亿元，收入占比达到 95.86%；来自物业服务收入 127 亿元，占比 3.45%。
曾几何时多元化业务发展的战略主线现在已很少在公司层面提及，万科也逐渐回归到房地产开发商的最初角色。
在合同销售方面，万科 2019 年合同销售额为 6308.4 亿元，同比增长仅为 3.9%；合同销售面积为 4112.2 万平米，同比增长 1.8%，均为近几年最低增速。
在规模上，万科倒仍然位列第一梯队。根据中国指数研究院之前公布的 2019 年中国房地产销售额榜，万科全口径合同销售额在国内房企中排名第二，仅低于碧桂园，高于恒大、融创及保利。
盈利方面，万科在 2019 年的盈利增长远低于市场预期。
公司 2019 年实现归属于母公司股东净利润 388.7 亿元，同比增长 15.1%，低于市场预期 10 个百分点；公司利润率为 10.6%，较前两年同样呈现下降趋势。
万科利润增长未达预期，很大程度上是由于结算毛利率下降幅度较大导致。公司 2019 年毛利润 1004.4 亿，同比增长 13.6%，增速远低于收入增速；公司毛利率为 27.3%，低于 2018 年 2.4 个百分点。
而公司毛利率的下降，在一定程度上是由于税金及附加增幅较大导致。万科 2019 年税金及附加为 329.1 亿元，同比增长 42%，远超过收入增速。税金及附加的大幅增长，是由于公司 2019 年计提的土地增值税清算准备金增加导致。
费用方面，万科 2019 年总的经营费用为 211.3 亿元，同比增长 10.3%；公司经营费用率为 5.7%，较 2018 年下降 0.7 个百分点，总体经营效率有所提升。
但考虑到毛利率下降幅度远高于经营费用率减少幅度，公司净利增速依然承压。
负债方面，万科依然延续其“低杠杆高周转”的整体策略。
尽管公司 2019 年杠杆水平较 2018 年略有提升，但依然保持在行业低位。公司 2019 年末净负债比率为 33.9%，高于 2018 年 3 个百分点；公司 2019 年净财务费用为 57.4 亿元，相比 2018 年略有下降。同时，万科 2019 年末现金余额高达 1661.9 亿元，可覆盖一年内有息负债的 1.8 倍，公司短期偿债风险较低。
万科如何“活下去”
回望历史，1993 年房地产时代来临，万科果断聚焦住宅开发，并深耕城市圈，销售业绩大幅攀升2002-2019 年 CAGR34%)。2010 年行业面临政策严调控，万科在运营模式上提出高周转、小股操盘，带动 ROE 水平持续提升。2014 年行业进入成熟期，万科又抢先布局多元化。
两年前，万科郁亮喊出“活下去”的目标。在格外特殊的 2020 年，这一目标似乎要成为一个真命题。接下来的万科如何“活下去”？
首先在组织方面，2019 年万科城市总经理换防频频，剑指组织重建的“大江大海”计划如火如荼。“万科要建设矢量组织、冠军组织和韧性组织。”郁亮表示：“我们所有的事都围绕八个字，组织重构，事人匹配。”
其次是主业方面，土储偏低，土储风险是万科“谨慎经营”下一直存在的问题。近两年万科通过逆周期拿地，显著降低地价成本。目前万科土地储备规模合理适中，且主要分布在一二线城市占比超过 80%)，能支撑销售增长。
而多元化方面，万科物业服务合同管理面积 6.4 亿平米，市占率2.5%)居行业前二；万科的物流仓储即旗下万纬物流市占率居行业前三，且公司为普洛斯第一大股东；商业地产印力管理面积近 900 万平，整体出租率达 97%；长租公寓泊寓则累计开业 11 万间。
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看上去，万科的未来充满想象空间。而好消息是，已有实际数据证明疫情对万科的影响非常有限。
根据万科四月初发布的一季度经营数据，万科1-3 月份累计合约销售金额 1378.8 亿元，较去年同期减少 7.7%；累计合同销售面积 884.8 万平方米，同比减少 4.3%。
疫情影响之下，公司一季度销售规模总体略有下降。但进入 3 月份随着防控形势好转，3 月份销售额同比降幅已收窄至 4.2%，销售数据呈现改善的态势。
另外值得注意的是，万科一季度在营收及利润方面则展现了相反的趋势。
万科在一季度收入同比略有下降，为 477.7 亿元，同比减少 1.2%。公司营收的下降主要是在疫情影响下，公司开发结算收入同比下降导致。
而在盈利方面，万科一季度则逆势而上，表现了不错的增长趋势。公司一季度归属于上市公司股东的净利润 12.5 为亿元，同比增长 11.6%，这主要是由于结算项目的权益较去年同期明显提升导致。
尽管收入略有降低，但公司盈利提升显著，这体现了万科的基本面还是比较稳健的。
不过，今年还剩 8 个月，接下来的变数也还很多。