文刘一诺
编黄志磊
近期，青客公寓身陷投诉漩涡，长租公寓的运营机制和融资模式再一次成为行业关注的焦点。不论是对于长租公寓的租客还是运营者而言，稳定可靠的运作模式和资金周转都极为重要，然而，对于经验尚浅的长租公寓业务而言，一切仍处于探索阶段。
除了蛋壳公寓、青客公寓等创业系长租公寓和链家自如寓、我爱我家相寓等中介系公寓外，以万科泊寓、龙湖冠寓等为首的开发商系长租公寓也占据了不小的市场份额。虽然与创业系和中介系相比入局时间较晚，开发商系凭借自身优势，依然有着后来居上的发展势头。
中指研究院常务副院长黄瑜女士表示，政策支持是房企入局长租公寓业务的前提。近几年中央多次提出大力发展住房租赁市场，积极设立住房租赁试点城市，增加集体建设用地等其他租赁土地的供应，并发放资金补贴等，在利好政策的刺激下，房企纷纷进入并发展长租公寓业务。
除了政策利好外，市场需求也不容忽视。黄瑜补充道，随着国内楼市调控不断升级，房地产市场也逐步进入存量房时代，一线及热点二线城市流动人口持续增加，住房租赁需求旺盛，对于房企而言，长租公寓业务被认为是万亿蓝海。同时，布局长租公寓业务，可以拓宽业务渠道，追求多元化发展，提升企业行业竞争力。
运营模式轻重并举
长租公寓的运营模式分为重资产运营和轻资产运营两种，目前，房企的长租公寓业务两种模式均有涉及。
据了解，重资产运营即运营商通过自建、收购等方式获取并持有房源、对外出租，主要通过收取租金获取利益的模式。由于房源自建，重资产运营模式项下的房源多为集中式物业，因此对资金的要求较高，创业系运营商无法撬动杠杆。目前，拿地建设仍是开发商提供租赁房源的重要手段。
轻资产运营下，运营商并不持有物业，而是通过长期租赁或受托管理等方式集中获取房源，通过转租获得租金价差或通过输出品牌、提供租务管理、物业管理等服务，获得管理报酬。轻资产运营模式备受创业系运营商和中介系运营商青睐，不过，开发商也会通过租赁等方式扩充房源。
以万科为例，据《时代周报》报道，万科泊寓实行轻重并举的运营模式。轻资产模式表现为集中式租赁，如广州泊寓从政府、村集体等业主手中获取破旧厂房、住宅楼，统一改造成长租公寓进行出租，租约一般为 10-15 年。除了轻资产模式，万科也在拓展重资产长租公寓，随着北京等地自持宅地地块的相继入市，万科也在积极获取自持地块。
由于开发商运营的公寓基本均为集中式管理，因此有专职人员负责维护，配套设施较多，且会定期为租客举办团体活动，门禁等安保措施也为租客提升了安全感。
不过在用户体验方面，因为开发商运营的部分房源由商业地产改建而来，水电费用普遍较高，同时，针对隔音效果差、管理人员服务质量参差不齐等问题，租客反馈意见较多。
与近年来才涉及地产业务的长租公寓运营商相比，开发商具备较高的起点。凭借多年积累的开发经验，开发商对客户的居住需求和消费偏好有更深刻的了解，在此基础上打造的产品更容易得到市场的认可。
此外，开发商的拿地优势和存量物业积累使得房源更为多样。由于长租公寓业务需要大量资金支持，利用开发商的集团背景，融资成本也会大大降低。
资金实力可观，融资方式多样
对于以青客公寓为代表的创业系长租公寓而言，租金贷是其规模扩张的助推器，同时也是不定时的隐患。
青客公寓 2019 财年年报显示，融资活动的现金流入主要为租金贷。截至 2019 年，青客公寓共与 11 家金融机构合作提供分期付款的租金贷，贷款年利率在 4.35% 到 8.60% 之间，未偿还本金为 7.567 亿元；租户中使用租金贷支付的租金比例达 62.6%。
租金贷出现时被普遍认为是一项多赢的创新，既能解决运营商的资金需要，又可以帮助租客实现居住条件升级。然而，随着入局企业不断“跑马圈地”，部分长租公寓平台借助租金贷业务疯狂扩张，并形成资金池，所得资金并未按照承诺缴纳给房东，而是投入了下一轮房源的扩张。
2019 年年末，多家创业系长租公寓出现资金链断裂情况，彼时，万科董事会主席郁亮在回应记者发问时表示，“好在万科有钱，长租公寓暴不了雷。”这大概代表了部分开发商系长租公寓运营者的心声。
除了自身资金雄厚外，房企旗下的长租公寓采取了不同的融资手段，分别是发行住房租赁专项公司债、租赁住房 REITs 和长租公寓 CMBS。其中，住房租赁专项公司债最受房企青睐。
住房租赁专项公司债的诞生缓解了房企的资金压力，也推动了长租公寓业务的进一步发展。目前，发行和获批的住房租赁债券数额逐渐增加，相关监管程序也越来越严密，房企提交申请时，如果住房租赁项目资金使用比例较低，将会被驳回。
在当下“租购并举”的大环境下，住房租赁专项公司债已经成为住房租赁行业发展的重要融资工具。
REITs 即房地产信托投资基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。
以保利 REITs 产品为例，其利用基础资产组成 SPV，再通过股+债的方式收购 SPV 股权之后，该单产品采取储架、分期发行机制，储架额度期限两年；产品期限 18 年。这意味着保利旗下瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+ 青年公寓、和熹会等四大租赁品牌的租金收入将构成保利 REITs 产品的现金流来源。
2018 年 4 月，碧桂园获批了国内首单达到百亿级规模的 REITs 产品，发行首期 17.17 亿元。不过，由于长租公寓回报率低等问题，房企申请 REITs 产品难度较大，以此种方式解决资金链问题并不简单。除了 REITs 外，招商蛇口还尝试了 CMBS 进行融资，核准发行规模为 60 亿元。
成本较高，盈利受阻
据华通国际高新产业研究院分析，长租公寓行业集中度偏低，综合成本较高，成本费用主要包括拿房成本、获客成本、装修摊销、人力开支、税费支出等，息税前利润率只有 10 %左右，据此测算投资回收期平均在4-5 年。
疫情的影响，使得长租公寓的盈利空间雪上加霜。据广州市房地产中介协会数据显示，在疫情尚未暴发的年初，第一季度全国长租公寓整体出租率就已低于盈利水平，在防疫防控最为严格的 2 月份，个别企业的出租率跌幅甚至达到 20%。
出租率的降低波及了全国大部分长租公寓运营方，克而瑞研究中心的调研数据显示，超过 72% 的长租公寓受到疫情冲击影响，营收规模上较去年有所降低的企业超过 97%，甚至有 37.19% 的受访企业表示疫情期间几乎无资金进账。
排除疫情的干扰，长租公寓的经营模式本就存在盈利阻碍。黄瑜向亿欧表示，两类长租公寓运营模式均有各自的盈利瓶颈：成本-重资产模式前期投入过高，后期仅靠租金回流较慢，短期盈利难度大；租金-轻资产模式的长租公寓则由于前期设计、施工、装修，后期管家、维护等运营管理成本过高，租金比同地区其他租赁房源略高，部分公寓租金价格优势不明显，导致空置率较高。
对于未来长租公寓的利润提升策略，黄瑜提出，长租公寓企业可选择以轻资产托管的模式扩展房源，由此降低前期的开发成本，并且有利于提升项目入市速度，便于扩大品牌影响力。同时，依托开发商的物业管理资源，可以考虑增加相关配套服务，通过增值服务的收入提升利润。
除此以外，房企未来可以推出长短租结合的长租公寓产品，进一步降低空置率，实现利益最大化。同时，在了解不同人群需求的基础上，可以推出适合目标客群的产品。
目前，万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓和朗诗寓已推出了多条产品线，按照用户的付费能力和住房需求，每条产品线各有侧重。在配套服务方面，长租公寓运营商通过打造“公寓+服务”的生态圈扩大服务半径，整合已有资源或引入第三方优质资源，最终从衍生产品上获得盈利。
不过，较多长租公寓运营商近两年已针对上述突破点进行了尝试，但盈利状况依然不容乐观，因此，还需要在市场检验的基础上对现有策略进行调整。
不仅盈利空间仍不乐观，由于疫情导致的交通限制、居家办公等防疫措施，长租公寓企业均面临空置率过高等问题，企业资金链承压，房源规模扩张增速放缓，但长租公寓业务发展仍存在着机遇。
黄瑜向亿欧表示，疫情期间，多家长租公寓企业针对湖北地区的租客提出缓交租金、免租金等优惠措施，有利于提升企业的品牌形象，在留住租客的同时增加客源规模。
此外，在疫情的重压之下，部分以二房东为背景的长租公寓企业由于资金链断裂导致企业爆仓、租客被赶出等问题，房企为背景的长租公寓企业资金较充足，未来可选择稳定性较强的重资产项目入市，降低风险；随着政府租赁用地的大量推出，配套完备、居住品质较高的自持类租赁社区，将成为以房企为背景长租公寓的发展机遇。
能否抓住机遇，还要看开发商在未来的长租公寓运营中如何定夺。