不想做科技企业的地产公司不是好共享经济。
文：CJ 编辑：Vicky Xiao
“科技”二字能给地产公司增加多少估值？WeWork 上市给出了答案——433 亿美元。
当地时间 8 月 14 日，美国共享经济的代表企业 WeWork 公开发布招股书。WeWork 的控股公司 The We Company 预计最快于 9 月挂牌，代码为“WE”。
软银在上一轮投资中给出了 WeWork470 亿美元的估值。这让 WeWork 上市或将成为继 Uber 之后，今年美股第二大 IPO。
随着 WeWork 带火了共享办公空间的概念，一家默默无名的欧洲公司 IWG 也进入了公众视野。同样的模式下，它比 WeWork 规模更大、会员数量更多、在伦敦证券交易所挂牌、并且还盈利了。
但 IWG 的市值目前仅为 37 亿美元，还不到 WeWork 估值的零头，这让投资者对 WeWork470 亿美元的估值感到疑惑。这之间巨大的估值差异，就因为 WeWork 标榜自己为科技公司吗？
在招股书中，WeWork 终于详细披露了财务状况，包括去年 19 亿美元的巨额亏损。WeWork 尚未披露计划融资的具体额度和交易所，摩根大通和高盛将作为主要承销商。
2010 年，Adam Neumann 和 Miguel McKelvey 在纽约创立了 WeWork。2014 年，WeWork 从伦敦开始向海外扩张，并于 2016 年在上海开设了办公空间，也是在亚洲的第一站。
WeWork 高调打开了新的需求，格调高雅服务周全的办公室不再是大型企业的专有特权。需要量入为出的创业者和小型公司也可以按时付费，灵活享有专业的办公空间。
但巨亏的 WeWork 需要证明两件事情：470 亿美元的估值合理性，以及能否担当“科技公司”的名头。
高增长与高成本
据招股书，WeWork 的增长速度不可谓不快。
2016 年，WeWork 全年收入 4.36 亿美元，2017 年为 8.86 亿美元，2018 年为 18.21 亿美元，仅在 2019 上半年，收入就达到了 15.35 亿美元。增长率几乎保持在 100% 之上。
WeWork 还处于高速扩张的阶段，自 2018 年 6 月至 2019 年 6 月，其工位增长了一倍，从 30.1 万个工位增长到 60.4 万个工位。WeWork 还计划在 169 个新城市建立业务。
当然不出意外，WeWork 还是一家亏损的公司。意外的是，2018 年 WeWork 的亏损超过了 Uber 和 Lyft。这让共享经济的盈利能力再次遭受质疑。
WeWork 的经营成本也相当之高，2018 全年净亏损为 19 亿美元，Uber 和 Lyft 同期分别为 18 亿美元和 10 亿美元。WeWork 今年上半年净亏损已经达到 9 亿美元。
赚的越多，亏的越多，这也是共享经济最典型的问题。WeWork 目前的收入几乎只能够支付租金、装修等运营空间的费用。WeWork 还在招股书中披露，其签署的未来最低租赁支付义务为 472 亿美元。
WeWork 账上还有 24.73 亿现金类资产，但总负债约为 220 亿，主要为未来需要缴纳的租金，还有 13.42 亿长期债务。此外，WeWork 发行公司债融资，曾因为盈利能力太差而被评为“垃圾债券”，目前在交易市场也处于亏损状态。
据路透社报道，WeWork 计划募资 30 亿至 40 亿美元，并在 9 月初开始路演。据招股书，其主要机构股东为 Benchmark、摩根大通、以及软银集团，但 CEO Neumann 牢牢控制整个公司，并将在上市后获得超过一半的投票权。
WeWork CEO Neumann 图 AxiosWeWork CEO
家庭对于公司牢固的控制权引起了行业非议。据华尔街日报，Neumann 在纽约和圣何塞购买房产然后出租给 WeWork。招股书此次披露 Neumann 从中赚取 1700 万美元。
在上市前，Neumann 还套现了 7 亿美元。他进行了多项房地产行业的个人投资，其妻子也被指定为公司继任者之一。据 TechCrunch，Neumann 从贷款和股票销售中获得的回报，创下了私有公司高管的最高回报记录。
WeWork 甚至在招股书中建议投资人不要参考媒体报道，而是相信公司披露信息。
“空间即服务”
WeWork 提出了非常有科技企业风格的产品口号——“空间即服务（space-as-a-service）”。
WeWork 率先推出了“空间即服务”会员模式。办公空间可以灵活到只租一个工位，支付方式则灵活到按分钟、按月或按年支付，个人会员能以较低的价格获得工作空间。
WeWork 还在招股书中强调，其拥有大约 1000 名工程师、产品设计师和机器学习科学家，致力于对运营业务的复杂系统进行构建、集成和自动化。因此，与传统替代方案相比，能够以更低的价格为会员提供优质体验。
WeWork 拿出的数据是：传统企业租赁办公空间，为每个员工付出的成本是每年 1.7 万美元，WeWork 则能够把成本降低到 7304 美元。不过，WeWork 没有解释他们的科技业务系统如何完成了成本的优化。
虽然目前处于巨亏状态，WeWork 在招股书中表示，其共享办公空间基本在投入运营 6 个月之后能够达到收支平衡的状态。目前 WeWork 美国固定工位的价格约为每月 500 美元至 600 美元，专属办公室的价格为每月 1000 美元左右。
据招股书，WeWork 的运营区域覆盖 29 个国家的 111 个城市，共有 528 个地点，会员数量为 52.7 万名，覆盖 38％ 的财富 500 强企业。
WeWork 称，公司创立之初的目标客户大多是自由职业者、创业公司和小企业。而后 WeWork 重点发展“企业会员”。截至 2019 年 6 月 1 日，40％ 的会员是员工人数超过 500 人的组织（WeWork 称之为企业会员）。WeWork 预计企业会员将继续作为增长最快的会员类别。
地产公司还是科技公司？
今年上市的科技企业估值让华尔街颇为头疼。他们大多亏损严重、盈利模式又不甚清晰——WeWork 真的值 470 亿美元吗？
WeWork 也在招股书中承认，尽管他们开辟行业先河，但这个行业几乎没有准入门槛。WeWork 不能只讲新时代的二房东故事，租用商业地产，装修成漂亮的办公室，开发会员模式而从中套利。这种共享办公空间的商业模式并没有“护城河”。
WeWork 已经推出了一支名为 ARK 的投资基金，用于投资房地产。而早期 WeWork 为了保持轻资产的运营模式，主要通过租赁获得办公空间。WeWork 希望摆脱共享办公的标签，目前已经发展出 WeLive 共享住宿、WeGrow 共享学习等业务。
值得关注的是，WeWork 一直在收购互联网和软件企业。据 Crunchbase，WeWork 目前完成了 17 项收购，包括收购在线活动组织网站 Meetup。今年收购的 6 家公司大多数为业务相关的软件公司或者互联网企业。
WeWork 在招股书中规划了公司未来：我们的全球平台是一站式商店，会员可以访问他们所需的所有产品和服务，使他们能够工作、生活和成长。我们已经开始构建一系列 We Company 产品，并开发第三方合作伙伴网络以满足我们会员的需求。
但行业怀疑 WeWork 的收购行为只是为了强化“科技企业”的标签，提高上市估值，能否改善公司盈利能力还是未知数。WeWork 则需要借由上市融资和快速扩张控制市场。当竞争对手难以望其项背，就可以牢牢占据行业顶端，再对其他业务方向徐徐图之。所以，这只神奇独角兽 WeWork 究竟要做地产公司还是软件公司？