作者/牛琳
来源：盒饭财经（ID：daxiongfan）
蛋壳还敢住吗？
这恐怕是蛋壳租房人员最关心的问题。6 月 18 日晚，蛋壳发布公告称蛋壳 CEO 高靖被相关政府部门调查。
这已不是蛋壳今年的第一个负面新闻，疫情期间，蛋壳两头吃就引发了大众的声讨，蛋壳维权群内人数不断上涨；员工接到延发工资的通知；装修人员声讨蛋壳拖欠装修款……无一不在验证着公众的隐忧。
时间倒回 2015 年，高靖带领蛋壳闯进长租公寓行业时，这个行业已经不是蓝海了。2013 年，自如已经瞄准长租公寓发力，2015 年时，自如已经有了 20 万间房的体量，用户累积达 40 万人。
心怀创业梦的高靖还是单枪匹马进入了长租公寓，并闯出了自己的一片天，投资界也曾看好蛋壳发展模式。
2020 年 1 月 17 日，蛋壳公寓在纽约证券交易所正式挂牌上市，成为 2020 年登陆纽交所的中国第一股。从 2015 年初成立到纽交所正式挂牌上市，蛋壳公寓用了五年。
然而上市后，金融市场并未为蛋壳带来解渴的资金，反而流血上市的舆论始终围绕着蛋壳。
经历至暗时刻的蛋壳，还能重获新生吗？
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烧钱的行业，没钱的蛋壳
高靖的履历，放在大神众多的互联网行业里，不算太亮眼。
2005 年-2009 年，他就职于全球最大分类信息网站百姓网（原 KIJIJI，Ebay 全资子公司），出任北京分公司负责人；2009 年加入百度，担任搜索引擎营销部主管。2011 年至 2013 年，任中国领先的电子商务公司 OkBuy 的总裁办公室主任。2013 年至 2014 年，任 Nuomi 商业智能和业务分析系统负责人。2014 年，任广告技术公司 Sun0101.com 的首席执行官。
不过他依然有一颗熊熊燃烧的创业之心。2014 年，互联网创业正热火朝天，资金如潮水般涌入市场， O2O 项目赚足眼球，高靖也准备入场。
2014 年，或许是欣赏这位年轻人对创业的执着，老领导沈博阳给高靖打了一个电话，表示愿意投一笔钱让高靖去找一个更有发展的产业创业。
打完这通电话后，沈博阳陆续给高靖推荐多个项目，都被他一一否决。
他有自己的想法：“从商业本质看，第一要看垂直市场是否足够大，第二要看客单价或毛利能否平衡公司的运营成本，第三要看生命周期是否足够长。”在长租公寓生意里，这三者显然都满足。
最终，他选择了这个方向。
然而，长租公寓行业前有巨头，后有追兵。此时，行业起步较早的自如已经做到了 20 万间体量，蛋壳作为后来者唯一能做的就是快速扩张。烧钱出规模的打法在中国并不少见，但一直都是财大气粗公司的玩法，蛋壳没背景，经历不足的高靖也没有太多的资本支撑，钱只能一点点融。
相比自如“背靠大树好乘凉”，蛋壳的融资则更为艰辛，融资金额也相对寒酸。
有段时间，高靖经常在凌晨两三点打电话寻融资，他知道蛋壳公寓在拿钱上不占优势，但扩张的脚步不能因此停下，毕竟得房源者得天下。
刚开始，靠着天使投资人沈博阳的几千万人民币的启动资金，蛋壳公寓开始在北京等一二线城市招兵买马。
2017 年 6 月，沈博阳从领英辞职，加入蛋壳公寓，担任蛋壳公寓的执行董事。离开领英时，沈博阳在发布的公开信中这样描述他即将加入的项目——租房领域会出来独角兽，而蛋壳就是沈博阳看中的那一个。
从天使投资人到业务负责人，沈博阳从长租公寓行业看到了比当年团购更大的机会，他不再满足于围观风口中的长租公寓市场。
相比于创始人高靖，沈博阳看起来更有蛋壳管家的风范。沈博阳在公开信中表示，蛋壳公寓的核心团队来自其之前创立的糯米网。
沈博阳在蛋壳公寓的职责可以概括为四个方面：梳理大的战略方向、招更好的人、对接更多资本以及维护高层政府关系。
无疑，沈博阳比高靖有更丰富的人脉，无论是战略，还是钱，都是决定蛋壳未来发展方向的关键因素。
这位曾经创立糯米网的老牌创业者为蛋壳公寓拉来了更多的投资，他不厌其烦地向投资者们介绍蛋壳。在沈博阳加入蛋壳后的三年中，蛋壳完成了五次融资，融资金额达到近 10 亿美元。
沈博阳说服愉悦资本投资蛋壳，后者参与了蛋壳的三轮融资。愉悦资本合伙人刘二海被蛋壳公寓不同于普通中介的扩张方式打动，他觉得高靖引以为傲的数据系统最终会帮助蛋壳在广阔中国市场中打出规模。
蛋壳公寓之后也不负众望实现突围，在激烈的市场竞争中存活下来。截至 2019 年 11 月 30 日，公司共运营 432690 间房间，是国内市场占有率第二的长租公寓品牌。
“我觉得临界点快到了。”2018 年 4 月，坐在蛋壳公寓的办公室，沈博阳对未来给出了非常乐观的判断。
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租金贷解渴
蛋壳公寓的资金来源可以分为三个部分：私募股权融资、与租房分期公司合作、与大型国有银行的合作，发行公募 ABS 资产证券化产品也在运作过程中。蛋壳一直不避讳其金融+长租公寓的打法，对金融杠杆展现出包容的姿态。
沈博阳清楚长租公寓是一个重资本的行业。每一套房子收进来，在没有产生一分钱收益的前提下要投入几万块去装修改造，这部分投入要靠后续的租金差价一年多甚至两年的时间才能回收。因此，这项生意需要大量的资本投入，如何撬动其中的杠杆，是非常难又非常重要的一环。
合理撬动金融杠杆是沈博阳一项重要工作，在他眼里“金融杠杆如果撬得大，公司容易出问题，但是撬少了，公司跑不动。”
沈博阳觉得一个长租公寓金融能力的强弱至关重要，要做到获取资金的来源多渠道，这样才能分散风险，保持健康稳步的发展。
2018 年和 2019 年，蛋壳公寓完成了B轮和C轮融资，然而这两轮融资的资金根本不足以支撑蛋壳公寓的扩张战略。蛋壳公寓的融资最多的时候，仅有 5 亿美元，而竞品自如的融资最多达到了 50 亿美元，是蛋壳公寓的 10 倍。
没有充足的资金支撑创业怎么办？高靖想到了一个好办法——租金贷。相比于传统的押一付三制的付款方法，租金贷可以使蛋壳提前获得一年的租金，金融借贷+长租公寓的扩张模式可以帮助蛋壳快速打开市场。
租金贷为蛋壳提供了充裕的扩张资金，然而也埋下了资金链断裂的隐患。2018 年自如 CEO 熊林接受新京报采访时表示，自如租金贷的占比保持在 25% 以内，负债水平和投入水平是良性的。
但据招股书显示，2017 年、2018 年和 2019 年前九个月，通过“租金贷”模式获取的租金预付款，占蛋壳公寓租金收入的 90%、88% 和 80%。
如此大的比重，只需要一根稻草，就能压断整个链条。
2019 年 12 月 25 日，《六部门关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》明确指出，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过 30%，超过比例的应当于 2022 年底前调整到位。
这也意味着，依靠租金贷扩张模式将难以为继，租金贷在蛋壳整个营收占比将逐渐减少。
之后，高靖加速推动蛋壳上市之路，2020 年 1 月 17 日，蛋壳公寓如愿登陆美股。当天，高靖发了一条朋友圈，他写道：“要加油，我们还差的远，不负使命。”上市之后，蛋壳估值 27.4 亿美元，而在 2019 年 3 月的C轮融资中，蛋壳的市值预估为 20 亿美金。此后，蛋壳更是一直被“流血上市”的舆论缠身。
六天后，武汉宣布封城。
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危机来了
2018 年 8 月，我爱我家副总裁胡景晖火了，凭着出格的言论瞬间成为一个焦点“网红”。
他公开批评长租公寓：“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的 20% 到 40% 在争抢房源，完全破坏了正常房屋租赁市场。”
胡景晖预言，长租公寓爆仓一定比 P2P 暴雷更厉害。时间跳跃到 2020 年，胡景晖的预言似乎正在一一应验。
在高速扩张的过程中，蛋壳公寓连年亏损，2017 年、2018 年和 2019 年的净亏损分别为 2.72 亿、13.70 亿元和 34.37 亿元——三年累计亏损 50.79 亿元。据 2020 年 6 月 10 日蛋壳公寓发布的未经审核的财务报告，公司一季度净亏损 12.34 亿元。
在中国市场上，烧钱造跑马圈地，一向都受到追捧。沈博阳在接受媒体采访时曾表示：“作为一家创业公司，当你做的事变成风口时，必须要拼命高速发展，甚至短期我们宁愿多亏钱，依然要追求发展速度。”
然而近两年来，蛋壳的扩张之势开始收缩。根据蛋壳的财报显示，2017 年-2019 年蛋壳公寓的运营效率在走低。中国社会科学院金融研究所国际金融与国际经济研究室副主任蔡真分析认为，租金成本占收入的权重最大，在 2018 年和 2019 年的增速均超过收入增速，这说明扩张并没有带来规模效应，反而形成成本负担。并且 2017 年-2019 年的出租率也在逐年下降。
而后疫情黑天鹅袭来，旅游、房产等多个行业遭受到前所未有的打击。蛋壳就是其中一个。
在疫情期间，蛋壳公寓的免租政策遭到业主们的“抗议”。
2020 年 2 月初，蛋壳公寓客服致电房东，告知其未来一段时间在房租支付上会有所延期，此外房东须额外给予蛋壳一个月的房租减免。至于要求房东配合减租的原因，蛋壳客服方面给出的原因为“受疫情影响，属不可抗力”。
被“一边强制房东免租，一边收租客租金”拖入泥潭的蛋壳公寓，没过多久，又陷入被调查的漩涡。
6 月 18 日晚间，蛋壳公寓披露高靖“正涉及地方政府部门调查”的同时，还公布了一项人事任命：蛋壳公寓董事会宣布任命联合创始人、董事和总裁崔岩担任代理 CEO。
针对高靖涉及调查一事，蛋壳公寓方面表示，高靖所涉及的调查事项与蛋壳公寓并无关联。该公司其他董事及管理人员均未收到与该项调查有关的通知及问询。
虽然蛋壳及时作出回应，但对其资金链断裂的猜测仍然甚嚣尘上。崔岩的临时接任，很难重获外界对蛋壳公寓的信心。
值得注意的是，2019 年 12 月 4 日，蛋壳公寓旗下公司蛋壳（杭州）资产管理有限公司法定代表人出现变更，崔岩卸任公司法定代表人、执行董事兼总经理，由张雪接任。
崔岩卸任四个月后，蛋壳（杭州）资产管理有限公司因违反财产报告制度，被列为失信被执行人，张雪被杭州市西湖区人民法院下达了限制消费令。
这一切都显示着，蛋壳已经处在危机的漩涡中。
4
独角兽 or 无底洞
无论是给予蛋壳第一笔启动资金的沈博阳，还是创始人高靖都坚信蛋壳公寓会成为独角兽。在高靖和沈博阳对蛋壳的设想里，蛋壳公寓的优势不在于拿房上，而在于数据系统的构建。
2018 年 4 月，加入蛋壳的沈博阳表示，基于数据所建立的模型和系统是蛋壳公寓对外融资时最吸引投资人的点，通过这些基础设施，投资人能够看到这家公司未来爆发的潜力和可复制性。
高靖也认为坚持以数据驱动，是提升价值的有效手段。蛋壳有一套被称为“蛋壳大脑”的人工智能系统，专门基于数据分析来做出实时无偏的决策，以帮助指导业务运营中的每个步骤。
“蛋壳大脑”还具备自我学习功能，能够将过去城市和用户数据等数据信息，运用到新进入城市中，提升每笔交易的效率。这一套系统，能够降低进入新市场需要了解本地情况的依赖性，并提升效率。
高靖和沈博阳对这套数据体系十分推崇，在拉投资时也频频向投资人讲述数据+租房的故事。曾经的投资人刘二海也正是对数据+扩张的方式感兴趣才投资了当时规模只有 8000 间的蛋壳公寓。
不过，蛋壳的数据故事在长租公寓热潮退去后显得不那么能打了。
长租公寓成为投资人青睐的行业，很大程度上因为顶层设计，自 2014 年《国家新型城镇化规划（2014-2020 年）》中首次提出“租售并举”概念后，住房租赁市场快速发展。
而后，缺少监管和合理的盈利模式的长租公寓问题频现，2017 至今暴雷的长租公寓数量达到了 26 家。
据中商产业研究院发布的《2020-2025 年中国长租公寓市场前景及投资机会研究报告》显示，目前长租公寓企业的扩张规模逐渐放缓，管理房源量增速大幅下降，城市拓展维持在开发业务的战略高地，基本不再新开城。
不难推测，长租公寓行业可能很快面临新一轮洗牌。
2019 年后，蛋壳融资高峰过去后，随着国家对租金贷的监管、长租公寓热潮降温，盈利主要靠租金的蛋壳对投资者的吸引下降了。
从领英辞职后，沈博阳在蛋壳倾注了诸多心血，然而潮水褪去后，蛋壳的破壳日恐怕很难看到了。