一年前，物业股很烫；一年后，物业股还是很烫。
只不过，前者的烫，是热得发烫，而后者，是烫手山芋。
周五，港股的物业股成为跌幅较惨的概念板块之一，在地产股普遍反弹的情况下，多数物业股却没有迎来同步的回暖。其中世茂服务还一度大跌超过10%，尾盘虽然有所回升，但跌幅依然超过6%，银城生活服务、时代环球集团等也均跌超了4%。
今年上半年来，物业板块走势还一度异常强势，但下半年开始就伴随着地产行业的跌跌不休而持续重挫，其中个股跌幅超过30%的不在少数。
就拿周五跌幅最大的世茂服务来说，这只股票在2020年10月，物业股最受追捧的日子登陆港股，之后的半年多时间，股价扶摇直上，成功翻倍，但随后半年，又火急火燎地跌去超过80%，并持续创出历史新低，如此大起大落，令人纠结。
从香饽饽，到倾巢覆乱，我们不仅要问，物业股到底怎么了？
01兴也地产，落也地产
说到物业的商业模式，很简单，主要两大块，一块是传统的收物业费，然后给业主提供物业服务，另一种就是在所服务的社区挖掘增值服务。
不过，不管是哪一种商业模式，最底层的支撑都一样，核心的指标还是物管面积，存量的物管面积是现有盈利的保证，新增面积则是业绩增长的保证。
几年前，物业股被追捧，看似很突然，但其实也是顺理成章，逻辑不外乎下面这几点：
第一，从需求上看，物业需求的刚性很强、持续性也很强，打扫卫生、环境维护这些事情虽然很琐碎，但却是不能没有的，加上中国现在普遍是住宅小区的模式，公共区域会非常多，让业主自己去维护不现实，这些工作只能由物业去做；
第二，从供应上看，房地产经过近20年的发展，存量楼盘已经非常可观，规模效应已经显现，且新房开发当时仍然在高位运行，每年的竣工面积有保证，新落成的房子越多，对物业的需求也就越强劲，而大的物业公司大多都来自大型房企，房企的楼盘自然会给到自己的物业公司管理，这就保证了物业公司管理面积的来源。同时，物业也被认为是后房地产时代，房企最好的出路之一，很多房企尤其是大型房企非常重视这块业务，纷纷给予资源倾斜，抢跑该赛道；
第三，从成本、盈利上看，物业服务这门生意的现金流非常好，而且基本无需考虑诸如研发、生产、物流这类重资产的成本，只需要配备相应的人员即可，工作流程、管控上也会较为简单；
第四，从未来的增长模式上看，随着物管面积的增加，以及人民群众对美好生活的追求，越来越多的增值服务将被开发出来，成为物业公司的第二增长曲线，也是最大的讲故事来源。
一切都很美好，未来似乎触手可及。资本市场也似乎如梦初醒，发现了物业公司的价值，开启了疯狂追逐的模式，一大波物业公司也趁热打铁，纷纷登陆港股。2018年，有5家物业公司到香港上市，2019年，这一数字扩大到9家，2020年，更加一下子增加到16家。有机构乐观预测，两年内仍将有超过50家物业公司登陆香港市场。
但是今年，一切戛然而止。物业股突然间从高光疯狂坠落，以2021年为例，年内股价从高位腰斩，甚至回落7成、8成的都比比皆是。
究其原因，最大的是地产行业的整体下行。
从国家统计局公布的2021年1-11月房地产市场运行情况来看，尽管房地产销售面积、投资额同比有所增加，但新开工面积却同比下滑9.1%，较前值-7.7%有所放大。更重要的是，在“三条红线”的限制下，房企的暴雷随处可见，甚至不乏超一线的房企。
房地产行业信心很重要，历来也是买涨不买跌。房产调控说了很多年，但经常给人越调越高的感觉，但在2021年，一切过往真的就成为了历史，房地产这只灰犀牛，不再是说说而已，可能偶尔会有反弹，但基本无望回到以前的大涨时代。
对于物业公司来说，因为深度绑定了房地产，可以说一荣俱荣，一损俱损。
没有面积上的增长做保障，等于宣判了未来的业绩增长要下台阶，投射到资本市场，基于原来的新增管理面积、规模效应等的估值模型，自然也要调低，说物业股正在经历“双杀”的至暗时刻，一点也不为过。
02为何跌这么惨？
虽说过去的一年，物业股普遍都在跌，但阵营里也存在分化，有的摔得鼻青脸肿，有的则相对轻一点。以港股为例，跌最惨的那一家，大家都知道怎么一回事，就不必赘述了。
虽说潮水退去，很多物业股基本都被证明在裸泳，但像世茂服务这种跌得较明显的，不能简单粗暴地甩锅行业下行，还得从自身去寻找原因。
首先，体量上，世茂服务只能算中型物业公司。截止2021年中期，世茂服务拥有在管面积1.8亿平，合约面积2.4亿平，而同期的一线碧桂园物业，在管面积突破12亿平，差距很明显。
物业是非常讲究规模效应的行业，在管面积的大小不仅对于成本控制、盈利能力有直接的影响，同时也是能否实现业务协同发展，特别是最具前瞻性的增值服务的关键因素。
其次，因为在管规模的局限性，使得世茂服务在核心的盈利指标——毛利率、净利率，排名相对靠后。本文选取了18家主要的上市物业公司2021年的中报做对比，世茂服务的毛利率、净利率，均低于整体中位数。
而且，公司的盈利能力正在下滑。2020年，公司毛利率和净利率分别回落至 31.4%、13.8%，同比下降2.3个百分点和1.6个百分点；2021年上半年，利润率继续下滑至29.7%、13.7%。
当中，除了有疫情的影响因素，还在于公司激进的外延并购战略。但激进的外延并购，虽然可以做大规模、做大营收，但由此带来的资源整合难题、经营费用上升，以及收购对现金流的消耗，也很明显，是盈利能力下滑的重要原因。
如今，房地产行业的整体下行趋势已定，而且这种下行还会持续相当长的一段时间，由此带来的物业股业绩增速下滑，估值下压的趋势仍将持续相当长的一段时间，换句话说，物业公司的内卷或许才刚开始。
大家自然会想到大吃小，不少物业公司也将外延并购作为突围方向之一，但是，优质的并购项目就像陈年老酒，是买一瓶少一瓶。更重要的是，这两年，物业行业的并购项目非常快速，2021年的并购金额较前一年增长了将近3倍，换句话说，大家都在疯狂地抢项目，未来还有多少优质的并购项目，那是一个大大的问号。
最后，得说说增值服务，这个是物业股的最大的故事。说得如何的天花乱坠，相信关注物业股的投资者一定不陌生，大数据、人工智能、智慧社区，张口闭口就是高科技，但实际上，只不过是围绕业主的吃喝拉撒所做的生活服务，硬要披上高科技的外衣，多少有点名不副实。
当然，也得承认，增值服务的毛利率是高于传统物管服务的，但增值服务的成本可不简单，做什么增值服务，如何把增值服务落地，需要人才，需要技术，需要设备，远比请几个保安、请几个清洁阿姨困难；如果还要践行自己吹嘘的高科技，成本开支就更大，而且数字化这种技术，比物业本身还强调规模效用，对于龙头来说，效果还相对好一些，对于中小物业公司，则不尽然。投入大，自身无法消受，投入不大，效果又不明显，要是为了省钱，都不投入，又会被时代落下，被业主抛弃，几头不到岸，就一个字，难。
如此看来，现有业务遭遇下行，增长又没有强有力的支撑，物业股跌这么多，虽有点惊悚，但也无可否非。
03尾声
每当一个公司股价出现深跌，总有投资者问值不值得抄底。
其实，对于抄底这个事，需要搞清楚两个重要事项，第一个是跌到位没，也就是估值反映其真实价值，最好跌破其内在价值，第二个就是还会不会重新站起来。
如今港股物业板块平均估值水平在14倍左右，在以往房地产行业高光的时代可以算是有一定低估成分，但在当前的宏观环境及行业趋势下，行业的逻辑被整体下杀，未来就算继续跌都是有可能的。而物业股想要重新站起来，难度可能不比房地产回暖的大。